房屋承租人优先购买权问题探讨

 

　　　一、 问题的提出

 

　　《合同法》 第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”本条解释的出台，在司法解释层面上规定了承租人在优先购买权受侵害时可以获得损害赔偿的权利，但对于承租人要求损害赔偿的请求权基础及在何种情况下可以获得赔偿等均没有明确规定，相关的法律法规缺乏对于承租人优先购买权被侵害时的法律救济手段的规定。

 

　　二、起诉优先购买权损害赔偿

 

　　出租人未通知承租人，擅自将房屋出售给买受人的，承租人可起诉行使优先购买权，但某些情况下，为保护善意第三人的交易安全，承租人行使优先购买权的请求将不被法院所支持。此时，承租人转而以出租人侵犯其优先购买权，要求给予损害赔偿的请求，是合理的，应当得到法院的支持。

 

　

　　三、对买受人是否善意的认定标准

 

　　一般认为，对买受人的善意与否，应当根据租赁合同是否登记、买受人是否知晓租赁事实判断。但笔者认为，即使买受人知道房屋已经租赁，其未必明知承租人有行使优先购买权的意图。承租房屋只是行使优先购买权的条件，权利的真正行使尚取决于承租人的意思表示。故如买受人虽知道租赁事实存在，但善意地相信承租人已放弃或无力行使优先购买权，则其信赖利益和交易安全应当受到法律保护。

 

　　实践中买受人往往缺乏直接联系承租人的条件，其只能依据出租人的说辞或提供的证明判断承租人的态度，并依靠出租人的中介和承租人交涉。笔者认为，应当以出租人是否曾向买受人提供可合理信赖的承租人表示放弃优先购买权的证明，来判断买受人对此是否为善意。

　　四、损害赔偿的数额确定

 

　　出租人侵害承租人优先购买权，使得承租人无法购买租赁房屋的，承租人要求出租人承担赔偿责任的范围，应包括以下几个方面：

 

　　一是承租人为行使优先购买权或要求出租人承担赔偿责任而支出的费用。比如承租人为确定房屋价格而发生的鉴定费用等。

　　二是房屋价差损失。出租人按市场价出卖房屋给第三人，但出卖房屋时的市场价格较低，而承租人要求赔偿时的市场价较高，这时承租人有权要求出租人赔偿两者之间的价差损失。

　　三是租赁期满后另行租赁房屋的交易成本应视情况而确定是否予以赔偿。若承租人已经得到了房屋价差损失赔偿的，此时租金上涨的，一般也不应给予租金价差的赔偿。但是若承租人无法获得房屋价差赔偿的，而此时租金又上涨的，从平衡双方利益的角度考虑，出租人应适当赔偿承租人的租金价差损失。

 

 

　　对直接损失，可根据承租人提供的证据认定；对间接损失，即房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：双方协商确定的，从其约定；双方不能协商确定的，原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护承租人的利益出发，以承租人的请求为基础，结合租赁合同终止之日、房屋过户登记之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

 

　
    附：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

    第二十一条  出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

    第二十二条  出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

    第二十三条  出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

    第二十四条  具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

    （一）房屋共有人行使优先购买权的；

    （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

    （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

    （四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。