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配偶未签字或未出具配偶同意出售证明书的二手房合同是否有效

时间:2016-12-11 23:15:27

配偶未签字或未出具配偶同意出售证明书的二手房合同是否有效

 

   近年来,随着市场经济的发展,房地产市场日趋活跃,房屋买卖纠纷也随之而来,特别是在二手房交易时,因夫妻单方处分共有房屋而引发的纠纷更是不断发生。

   根据夫妻共有房产的登记状况将夫妻单方处分共有房产分为三种情形进行论述。

   第一种情形为共有房产登记在夫妻双方名下,夫或妻单方将房产转让给第三人;

   第二种情形为共有房产登记在夫或妻一方名下,登记权利人将房产转让给第三人;

   第三种情形为共有房产登记在夫或妻一方名下,非登记权利人将房产转让给第三人。在现阶段北京房产价格不断上扬的时候,一些卖房利用买卖合同上只有一方签字的漏洞,要求卖方加价才同意过户。

 

   一般来说,如果房产证是两个人的名字,在签订买卖二手房买卖合同时,应当要求卖方夫妻双方都要签字。如出现另一方没有签字的情况,最好要收集证据证明另一方是知情的并同意的,比如和没有签字的一方的通话录音、聊天记录、短信记录,房产中介机构出具证明另一方知情的证明等。

   如果房产证是登记在一方名下,登记的权利人将房产转让给第三人的,因房产登记具有公信力,一般法院会认定购房者为善意第三人的,认定合同合法有效可以继续履行。判断购房者是否构成善意第三人,根据我国《物权法》的规定,必须房产办理了过户手续或者交付使用的,才有可能构成善意第三人。

 

法律依据:

   《中华人民共和国合同法》第四十四条 依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。

   《中华人民共和国物权法》第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

   (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

   (二)以合理的价格转让;

   (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

  受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

  《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。

   夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。