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央产房上市交易问题指导

时间:2017-01-11 16:00:53

央产房上市交易问题指导

 

    【引言】目前中央在京机关职工拥有数量巨大的央产房,随着北京房地产市场的火热,部分产权人想上市交易取得的央产房,但是央产房不同于普通的私产商品房,其特殊性在于,相关政策和法规对产权人处分权的诸多限制。央产房过户手续比较复杂,历时时间较长。本文力图对央产房上市交易问题进行梳理和说明,希望对读者有所裨益。

 

一、何为央产房?     

    央产房全称为“中央在京单位已购公有住房”,一般是指职工按房改成本价或标准价购买的中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房。

    “中央在京单位”主要包括:党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体及其所属单位。

 

二、如何确定房屋是否为央产房?

    房屋是否为央产房在房产证是无法体现的,关键的材料是原始购房合同,如果一方为中央在京单位或单位的房产部门,房屋属性就是央产房。

 

三、什么样的央产房可以上市交易?

(一)房屋档案已建立

    依据《中央在京单位职工住房档案建立使用管理暂行办法》(国管房改〔2003〕205号),凡在京中央单位职工均应由其所在单位建立职工住房档案。住房档案包括下列内容:

    1、职工及其配偶姓名、职务、职级、参加工作时间等。

    2、职工住房的地址、面积、结构、类型及产权单位等。

    3、职工住房超标处理情况。

    4、职工领取住房补贴情况。

    5、房屋抵押、查封及其它纠纷等情况。

    6、房屋是否属于不宜公开上市出售范畴。

    7、其它需要说明的情况。

  在京中央单位产权房由其它单位人员居住的,产权单位亦应进行登记,建立住房档案。

 

 (二)房屋面积不能超标

   依据《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》(国管房改字〔2000〕36号),在京中央和国家机关职工住房面积标准如下:

   公务员:科级以下60平方米;正副科级70平方米;副处级80平方米;正处级90平方米;副司(局)级105平方米;正司(局)级120平方米。 
   机关工勤人员:技术工人中的初、中级工和25年以下工龄的普通工人60平方米;技术工人中的高级工、技师和25年(含25年)以上工龄的普通工人70平方米;技术工人中的高级技师80平方米。 

 (三)维修基金账户应足额且暖气物业费用已缴纳

    已购公房上市出售后,新发生的供暖、物业管理等费用由买受人承担,原产权单位及出售人所在单位不再承担。买受人应与该房屋的供暖、物业部门重新签订供暖、物业管理服务协议。

 

四、办理已购公房上市需准备哪些材料?

    1、若产权人能到场,需准备:

      ①产权人身份证

      ②产权人配偶身份证

      ③房屋所有权证

      ④原始购房合同(或买卖协议、买卖契约)

      ⑤物业费与供暖费结清证明

 

    2、若产权人无法到场,需准备:

      ①公证委托书(委托事项为:代办央产房上市审核手续)

      ②受托人身份证

      ③产权人身份证

      ④产权人配偶身份证

      ⑤房屋所有权证

      ⑥原始购房合同(或买卖协议、买卖契约)

      ⑦物业费与供暖费结清证明

注:1、以上材料均须提供原件(产权人配偶身份证可为复印件;持公证委托书,产权人身份证可为复印件),交易办公室留存复印件。复印件应为A4纸,二代身份证需复印正反面。

2、如原始购房合同(或买卖协议、买卖契约)丢失的,可到原产权单位或房屋所在区县房地局调出原始购房合同(或买卖协议、买卖契约),复印后加盖原产权单位或房屋所在区县房地局公章。

3、如原产权单位与产权人未签订购房合同(或买卖协议、买卖契约)的,原产权单位应开具无购房合同证明,并注明单位经办人和联系电话。

 

五、主管机关:在京中央和国家机关住房交易办公室

    办公地址:朝阳区朝外大街甲 10 号(蓝岛大厦西区一层大厅)

    乘车路线:地铁6号线东大桥站A出口;75、750、102、110、109神路街站或东大桥路口东站下车;120、43、118、403东大桥路口南站或东大桥路口北站下车。 

 

                                              (作者:北京市京翰律师事务所  孙焕文 开佰达律师)