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购买二手房,这六大问题你一定要注意!

时间:2016-09-29 19:05:04

购买二手房这六大问题一定要注意

 

   随着今年房地产市场的持续升温,二手房市场也异常火爆。由于房产信息的垄断和出于交易安全的考虑,大多数人买卖二手房时,都是通过房产中介来操作。目前国内房产中介鱼龙混杂,为了促成交易赚取佣金,超越代理权限、虚假承诺等现象屡见不鲜,一旦出现纠纷中介总是把责任推的一干二净,从而侵害购房者的合法权益。因此,只有购房者自身掌握二手房买卖中的核心风险点,才能做到兵来将挡、水来土掩,万事HOLD住,而不被中介蒙蔽!京翰律所文达律师团队特别梳理和总结了二手房买卖中的六大核心问题,以飨读者!

一、房屋购买时需核实的核心信息

   核实房屋的所有权情况是核实房屋的第一步,也是至关重要的一步,对于所有权不存在瑕疵的房屋才能考虑购买。

   1、查看房产证(不动产证)上的房产信息。首先核实房产证信息是否真实完整,是否为正本,卖房人是否与房产证所登记的权属人为同一人等,上述信息以不动产登记大厅信息档案查询窗口查询的信息为准。

   2、查看房屋是否为共有财产如果房屋是共有财产,签订房屋买卖合同时必须由共有权人签署知情同意书,未经共有权人签字确认的合同存在重大瑕疵,会埋下重大隐患。在实践中,房屋登记在夫妻一方名下,但为婚内共同财产的,夫妻一方在另一方不知情的情况下卖掉房屋,另一方常以无权处分而向法院申请撤销合同,这对买房者来说风险极大。

定金支付问题

   买卖双方谈妥合同交易价格后,就到了第二步关键环节——支付定金。定金是指在合同订立或履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。定金数额必须在总房价的20%以内约定,超过部分不受法律保护。

   1、签约主体须一致定金合同的签订主体应与房屋买卖合同保持一致,因定金合同是买卖合同的从合同,主体不一致,定金合同无法起到担保的作用。

   2、定金应当以书面的形式签订。定金合同是实践合同,定金合同自交付定金之日起生效。定金合同必须以明确的意思表示来约定,当事人要么明确约定其给付的金钱为定金,要么约定了定金罚则的实际内容,否则不构成定金。

   3结合实际确定定金数额若买方对房屋相当满意,担心卖方反悔,可尽量与之协商多交定金,将对方的违约成本提高。若对房子还存有犹豫,担心日后自己违约,可尽量与卖方协商少交定金,一旦违约损失会少些。

   4、注意区分定金、订金和预付金的区别。订金和定金虽然只有一字之差,但是法律性质完全不同,订金不具有定金罚责的特点,交付订金的一方主张定金权利的,人民法院不予支持。订金按预订协议约定的办法处理。预付款是指在合同成立后,一方当事人按照合同的约定预先向对方支付的部分金钱,数额没有任何限制,不以实际交付为生效要件,无双向或单向担保的效力,当事人不履行合同而致合同解除时,预付款应当返还。各方的违约责任通过合同约定的其他条款来定,如果没有约定违约责任的,一般不承担违约责任。

税费缴纳问题

   中介通常使用“把合同价作低”的手段达到少缴税费目的,这是指把购房的真实成交价格在合同中故意做低,以此为买卖双方避税。

   1、“做低合同价”有风险做低合同价是二手房市场买卖双方最常用的避税方式,看似占了便宜,其实对双方均存在风险,这可能导致买家根据低报的过户价格来付款,给卖家造成损失。如果卖家不想履行合同,也可能会以此条款主张合同无效,给购房者造成损失。

   2、“假离婚”其实并不假。根据相关法律规定,“对个人转让自用五年以上,并且是家庭惟一生活用房,免征个人所得税”,且多地也规定了以家庭为单位的限购政策。因此,有两套(含)以上住房的家庭若需要出售一套时,很多夫妻会选择假离婚的方式来避税;而有两套(含)以上住房的家庭若需再购置一套时,也会选择假离婚的方式来购房。“假离婚”其实并不假,因为在法律上双方已经离婚。由于情感上也许并未当真,离婚时夫妻双方对于财产分割和子女抚养问题不予关注,但一旦离婚后若复婚不成,当事人的合法权益难以维护。

   3、核实是否算二套房。由于房屋性质多种多样,比如单位福利房并未登记联网,交易时税务部门往往查不到这套房的信息,因而这种情况下房屋可以不计入二套房。但双方一定要核实清楚,合同条款一旦签订,就要照此履行,确定清楚以免日后发生纠纷。

四、房子抵押及违约金问题

   购房者要确认目标房屋是否还有银行贷款尚未还清,如果尚未还清,则银行对该房屋享有抵押权,处分该抵押房屋应征得银行同意,否则该房屋买卖行为无效。

   一般的处理方法是卖方先将银行贷款还清,将房屋解除抵押。同时,核实该房屋是否还有其他抵押权人,须得该房屋上的抵押权登记注销或征得抵押权人同意 ,买方才可以签订买卖合同及办理过户。

   另一种方式,即买方先支付卖方房屋解抵押所需款项,由卖方还贷办理解抵押手续,再进行下一步交易。这种方式风险较大,一旦解押后卖方不履行房屋买卖合同,买方只能主张违约责任,并因此付出大量时间和精力,甚至错失其他购房机会。此种情况下,可以考虑让卖方提供抵押或约定较高的违约金,增加卖方违约成本。

五、户籍迁出问题

   由于房屋的户籍属性或者说户籍管理的房屋属性而导致户口迁移问题越来越多,房屋交易一旦因户口发生纠纷,处理起来非常复杂。    

   房屋产权管理和户籍管理是分离的,法院目前尚未对有关户口迁移的诉请作出强制性判决。基于以上两条,为避免发生户籍纠纷,买方在购房时首先应要求中介机构提供房屋详尽信息包括户籍信息,同时在买卖合同中约定,要求卖方在交易后的一定期限内将户口全部迁出,如果逾期没有迁出,则要明确约定违约金条款。

六、房屋交付问题

   如果上述过程一切顺利,那么恭喜你,终于到了房屋交付环节,已经看到胜利的曙光了。

   1、首先注意物业费用的交接核实是否已经结清水表账单、电表状况、有线电视过户、结清固话和宽带费用等。

   2、结算住宅维修资金按照房管部门规定,住宅转让时,维修资金账户中的余款是不予退还的,因此上家凭《商品住宅维修资金结算交割单》绿色联可向下家据实结算或赠送给下家,同时维修资金的所有人更名为下家。

   3、物品清单详细核实签订合同时房屋内的装修、物品已经详细约定(包括型号、牌子、新旧程度等),房屋交接时买方可按照清单详细核实,但如果合同中约定不明确或没有约定,可能双方会发生纠纷,通常卖方会拿走全部物品或以次充好。

 

   目前二手房市场的火热,使得买卖双方都失去了冷静的心态,经常是刚刚签过合同就后悔的事件也是屡见不鲜,因此在签订房屋买卖合同时希望双方认真审阅合同条款,特别注意合同中交易的时间节点,深思熟虑,避免交易后发生不必要的纠纷。